Как безопасно купить квартиру в строящемся доме?

Приобретение собственного жилья — всегда радостное событие, но если подойти к этому вопросу неправильно, то ликование быстро улетучиться. Потерянное время и срыв сделки — еще не самое страшное, что может произойти. Гораздо хуже, если вы лишитесь денег или получите плохую квартиру с огромным количеством проблем. Тут уже ничего не вернешь. Как избежать разочарований и купить квартиру в строящемся доме? Вы узнаете из этого материала.


Почему многие выбирают квартиру от застройщика?


  • Это дешевле.
  • Больше вариантов оплаты покупки (не только передача всей суммы за жилье, но и выгодная ипотека, рассрочка).
  • Квартира и дом новые, созданы по современным стандартам, и покупатель становится первым хозяином.

Несмотря на явные выгодны покупки, существуют определенные риски, которые отпугивают от таких вложений.


Чем вы рискуете?


  1. Тем, что можете попасть на мошенников, которые стройку закроют и скроются с полученными деньгами.
  2. Тем, что строительство дома могут заморозить и не передать другому застройщику. В этом случае, даже если удастся получить вложенные средства обратно, вы все равно останетесь без квартиры. За такую же цену будет сложнее найти что-то достойное.
  3. Возможностью попасть на шарлатанов, которые обманут вас с документами. В итоге вы получите не то, что хотели, или вовсе ничего не получите.

Риски велики, но если знать, как безопасно купить квартиру в строящемся доме, то можно их минимизировать.


Самый надежный договор “купли-продажи”


Существует несколько схем продажи квартиры в новостройке, но только одна из них защищена Законом России. Остальные ненадежные. Без знания юридических нюансов легко попасть в ловушку. Наобещать могут все, что угодно, а вот выполнят ли это, уже совсем другой вопрос.


Лучше всего заключать сделку по договору долевого участия (сокращенно ДДУ)


В этом случае застройщик может привлекать деньги дольщиков только после того, как получит свидетельство о госрегистрации, права собственности либо на аренду земли, а также разрешение на строительство. Еще компания должна официально опубликовать проектную декларацию. Также застройщик по ДДУ дает гарантию на объект недвижимости, без этого нельзя заключить договор.


Регистрируется документ в Росреестре. Соответственно покупатель защищен законом. Если застройщик работает по ДДУ, то он заслуживает доверия.


ЖСК


Этот вид договора предполагает, что покупатель должен стать участником жилищно-строительного кооператива и внести пай.


На первый взгляд, ничего опасного в такой схеме нет, но на самом деле будущий хозяин квартиры не защищен. В случае недостатка средств на строительство участники ЖСК должны делать дополнительные взносы, поскольку несут субсидиарную ответственность. Все члены кооператива юридически зависимы друг от друга и каждый отвечает по рискам. Из этого видно, что застройщик создает большое поле для манипуляций, а доверчивый покупатель может оказаться в проигрыше.


Вексели


Такая система ненадежная. С покупателем заключают договор предварительного намерения. В нем описаны характеристики жилья, все условия сдачи и обозначена намечаемая дата подписания основного договора. Ничего общего купленный вексель с объектом недвижимости не имеет.


Компания, работая по такому типу договору, с юридической точки зрения не несет никаких обязательств. В документе речь идет лишь о намерениях, а будут ли они выполнены, зависит от честности застройщика.


Сделка по векселю может быть оспорена в каком угодно суде, юридической силы она не имеет. Так что заключать договор этого типа крайне опасно.


Сегодня все больше застройщиков работают по ДДУ, однако их только треть. Непрофессиональные компании не любят этот договор. Если вы хотите заключить безопасную сделку, то ищите тех, кто предлагает ДДУ.


Выбираем застройщика и недвижимость


Компания с опытом


Надежнее всего иметь дело с застройщиками, которые уже имеют законченные проекты. Так можно быть уверенным, что это не компании-однодневки, а серьезные фирмы, которые должны закончить и строительство заинтересовавшего вас дома.


Кроме того, есть возможность посмотреть завершенные проекты и пообщаться с их жильцами. В результате будет легче принять решение о том, стоит ли сотрудничать с застройщиком.


Отслеживание процесса строительства


Вас без проблем должны пустить на стройку. Для этого нужно просто обратиться в отдел продаж. Менеджер все покажет и расскажет, а также выдаст каску для безопасности.


Лучше посмотреть на стройку не единожды, а отследить ее динамику. Обратите внимание на такие моменты:


  • как быстро продвигается строительство;
  • не уменьшается ли количество рабочих.

Многие застройщики предлагают на своих сайтах посмотреть, как идет работа, через онлайн-камеры. Это очень удобно.


Покупка жилья в доме, где продано более 40% квартир, — самая надежная


Больше всего рисков при покупке квартиры на этапе рытья котлована. Стройка может быть заморожена, и сэкономленные 15-20% совсем не порадуют.


Выгоднее приобрести жилье, когда дом на 50% уже построен. Цены еще не так высоки, а риски уже минимальны. Именно на этом этапе строительства многие покупают жилье.


Перед тем, как внести оплату за выбранный объект, узнайте, сколько квартир уже продано. Если более 40%, значит дом с большой долей вероятности будет возведен.


Застройщики, которые находятся под контролем ФФС, вызывают наибольшее доверие


ФФС контролирует ход строительства до момента введения объекта в эксплуатацию. Только проследите, чтобы ФФС был независимым и не имел связей с застройщиком, в противном случае он не сможет выполнять свои функции должным образом.


ФФС в случае финансовых проблем у застройщика передает объект другой компании, так что вкладчикам можно не беспокоиться о том, что стройка будет заморожена.

Важно, чтобы Фонд был крупной компанией с капиталом не менее 1 миллиона евро, имел выданную Министерством финансов лицензию либо обладал статусом банка. Тогда ей точно можно доверять.


Наличие разрешения на возведение многоквартирного дома


Недобросовестные застройщики, избегая высокого налогообложения, берут разрешение на строительство частного дома, этажность которого ограничена. В результате все, что появляется выше 2-3 этажа, считается незаконным. Это уже не жилой фонд, а коммерческая недвижимость. Если вы не отследите указанный момент, то будете иметь большие неприятности с квартирой. Получить прописку будет сложно, и коммунальные услуги придется оплачивать совсем по другому тарифу.


Обязательно убедитесь в том, что застройщик ничего от вас не скрывает и имеет разрешение на строительство многоэтажного дома.


Экономия на оценке жилья выходит боком


Чтобы уменьшить налоги, застройщик может предложить снизить оценочную стоимость жилья. Не нужно соглашаться на это. В противном случае, если возникнут проблемы с компанией, вы можете потерять реальную разницу стоимости, которая осталась, и получить от ФФС только фиктивную оценочную.


Предложения смарт-квартир могут быть опасным


Будьте осторожны, если собираетесь купить миниатюрное жилье площадью менее 30 квадратных метров. Некоторые застройщики, чтобы получить разрешение на их строительство, подменяют понятия и называют такие крохи “апартаментами” либо “студиями” и дают им статус коммерческих со всеми вытекающими последствиями.


При покупке смарт-квартиры ознакомьтесь с документами на ее строительство и особое внимание обратите на статус недвижимости.


Выводы


Если быть внимательным, то можно купить квартиру в новостройке выгодно и безопасно. Тот, кто не уверен в своих силах, всегда может обратиться за помощью в проверке компании и документов к специалистам. Они подскажут, что и когда лучше купить.


12.12.2017