Что будет с ценами на новостройки после введения счетов эскроу

В России не устают обсуждать реформу в жилищном строительстве, а именно — переход от долевого строительства к международным схемам финансирования. Обозначающее новый формат словосочетание «проектное финансирование» многих пугает. Опасения связаны с тем, что нововведение, по мнению большинства, может привести к полной отмене долевого участия в строительстве, отказу от продаж жилья на этапе котлована и скачку цен.

Исследования рынка говорят о том, что население отдает предпочтение покупкам жилья на первичном рынке. По данным ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), платежеспособный спрос на первичном рынке может составить до 540 млн кв. м, что сопоставимо с десятью годовыми вводами жилья в многоквартирных домах, из которых 350 млн кв. м (65%) — спрос на покупку жилья на стадии строительства. Полностью отказываться от работы с таким потенциальным спросом было бы безумием.

Также не секрет, что часть спроса на недвижимость (в среднем по России около 20%) формирует так называемый инвестиционный спрос. Инвестиции в жилье на ранних этапах строительства традиционно приносят 20–30% дохода. Примерно столько составляет разница в цене 1 кв. м на старте продаж по ДДУ и после сдачи дома. И планируемые нововведения также порождают на рынке страх вымывания инвестиционного спроса.

Как следствие, в преддверии внедрения новой схемы большинство застройщиков пытаются выйти на рынок с максимальным количеством проектов, а инвесторы — запрыгнуть в последний вагон уходящего, казалось бы, поезда. Число ДДУ за январь — май 2018 года выросло с 252 тыс. до 283 тыс. (на 12%), согласно информации Росреестра, по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Тем не менее если детально разобраться в новой схеме, то все опасения выглядят надуманными.

После 1 июля 2019 года полный отказ предполагается лишь от заключения договоров долевого участия в строительстве в старом виде. По новым правилам покупатели новостроек смогут заключать договоры на строительство жилья на ранних этапах, но вынуждены будут заключать трехстороннее соглашение с застройщиком и банком. То есть застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков, так как в схему финансирования строительства нового жилья вклинятся банки. Банки, в свою очередь, станут активными участниками проекта строительства, своего рода контролерами.

В рамках новой версии 214-ФЗ банки готовы предложить застройщикам два варианта совместной работы — эскроу-счета (от англ. escrow — депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия) и спецсчета. И оба варианта предполагают привлечение средств дольщиков, но уже в новом виде.

Вариант с использованием спецсчета предполагает открытие только одного расчетного счета застройщика в банке. По нему будут проводиться все операции, в том числе привлекаться средства от покупателей нового жилья и выделяться финансирование от банка. Банк, в свою очередь, получает полномочия контролировать целевое расходование средств застройщика. Застройщик при этом обязуется по мере реализации площадей досрочно погашать кредит.

Вариант с использованием счетов эскроу предполагает схему, по которой средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу (на каждого дольщика открывается отдельный счет). Дольщики вносят на счета эскроу средства для оплаты нового жилья либо единоразово, либо частями. Все средства блокируются до окончания строительства. Застройщик же получает в этом банке кредит под строительство нового жилья, и после сдачи построенного объекта в эксплуатацию средства дольщиков направляются в первую очередь на погашение кредита, а оставшиеся после погашения кредита — застройщику.

Для всех участников новой трехсторонней сделки — дольщиков, застройщиков и банков — более привлекательным кажется последний вариант сотрудничества. На него и опирается реформа отрасли жилищного строительства с тем, чтобы к 31 декабря 2020 года выйти на уровень 95% продаж нового жилья по договорам долевого участия с эскроу.

Застройщик при помощи механизма эскроу получит возможность занять львиную долю средств под проект, а за счет обеспечения проекта средствами дольщиков добиться существенного уменьшения процента по кредиту. В то же время застройщик будет заинтересован в ускоренной реализации проекта строительства жилья, чтобы как можно скорее погасить кредит и получить деньги дольщиков. Дольщики, в свою очередь, останутся вправе приобретать жилье на различных стадиях строительства, но при этом получат гарантии возврата вложенных средств в случае несоблюдения обязательств застройщиком. А банк, по сути, получит бесплатное фондирование из средств дольщиков.

Остается лишь вопрос, что будет с ценами на новостройки, ведь появление расходов на обслуживание кредитов повлечет снижение рентабельности девелоперов (по чистой прибыли). Существуют опасения, что девелоперы постараются переложить это бремя на дольщиков, заложив его в цену, что приведет к сильному скачку цен на новостройки.

Тем не менее схема со счетами эскроу, как уже упоминалось, за счет обеспечения средствами дольщиков будет гарантировать застройщику более низкий процент по кредиту на проект. Если в случае со спецсчетом банк выдаст кредит застройщику под 11% годовых, то в случае со счетами эскроу процентная ставка по кредиту может снизиться до 5%.

Низкая процентная ставка в итоге не приведет к серьезному ухудшению рентабельности застройщиков и вряд ли кардинальным образом повлияет на цены. Все же цены на рынке новостроек по большей части зависят от спроса, а рост спроса в настоящий момент обусловлен раздуваемым вокруг реформы ажиотажем. После того как произойдет насыщение текущего спроса, ажиотаж спадет, а цены стабилизируются, и, возможно, надолго. 

Анастасия Соснова
аналитик ИК «Фридом Финанс»



17.07.2018